Mit dem Gesetz zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus sollte das „Bauen in Deutschland einfacher, innovativer und kostengünstiger“ werden.¹ Ziel des Gesetzesentwurfs war es, die Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik rechtssicher zu ermöglichen.² Da dieses Gesetz mit dem vorzeitigen Ende der letzten Legislaturperiode (Frühjahr 2025) im Entwurfsstadium dem Diskontinuitätsprinzip zum Opfer fiel, wirft der vorliegende Beitrag einen Blick auf das übergeordnete Schlagwort des „Gebäudetyp-E“ und das aktuelle Eckpunktepapier vom 20.11.2025³ der derzeitigen Bundesregierung. Darüber hinaus beleuchtet der Beitrag die Relevanz der sachlichen Änderungen im Werk- und Bauvertragsrecht für die Versicherungswirtschaft.
„E“ wie einfaches oder experimentelles Bauen
Neben einer Anpassung der 16 bauordnungsrechtlichen Landesnormen will der Gesetzgeber der Krise im Wohnungsbau auch „zivilrechtlich flankierend entgegenwirken“.⁴ Hierfür sollen die Anforderungen an eine mangelfreie Bauausführung nach § 633 BGB gelockert werden, insbesondere ein rechtssicheres Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik und Baukunst nach unten ermöglicht werden.⁵ Bereits der § 650o Abs. 1 Satz 2 BGB-E des Entwurf der Vorgängerregierung hätte vorgesehen, dass der Gebäudevertrag zwischen fachkundigen Unternehmern subjektive Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB zulässt, ohne dass der Unternehmer den Besteller über die mit dieser Abweichung verbundenen Risiken und Konsequenzen aufklären muss (§ 650o Absatz 2 BGB-E). Ein Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik hätte dann unter den Voraussetzungen von § 650o Abs. 3 BGB-E auch objektiv keinen Sachmangel dargestellt, wenn eine Gleichwertigkeit des Werks durch das Abweichen gewährleistet wäre und der Unternehmer den Besteller hierüber informierte. Ziel sei es gewesen, hierdurch eine Vielzahl von Verträgen im Baugeschehen einfacher gestalten zu können
Quo Vadis Gebäudetyp-E
Auch nach dem Eckpunktepapier der aktuellen Bundesregierung soll der Vertrag über den Gebäudetyp-E kommen und eine rechtssichere Vereinbarung einfacherer Baustandards ermöglichen.⁶ Dabei soll an die technischen Baubestimmungen der Länder angeknüpft werden, sodass eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik nicht mehr stets zu einem Mangel führe. Dies müsse von den Parteien ausdrücklich vereinbart werden (Gebäudetyp-E-Vertrag), wobei der Unternehmer dem Besteller die Aufklärung über die Bedeutung des Gebäudetyps-E schulde. Gegenüber Verbrauchern müsse diese Aufklärung in Textform erfolgen, wohingegen gegenüber Unternehmern eine allgemeine Aufklärung genügen solle.⁷
Abkehr vom Begriff des „fachkundigen Unternehmers“?
Auch wenn sich erst zeigen wird, welchen Umfang diese Aufklärung im Einzelnen haben muss und wer hierfür im Streitfall die Beweislast tragen wird, so ist schon jetzt zu begrüßen, dass der noch im Gesetzesentwurf eingeführte Begriff des „fachkundigen Unternehmers“ nicht übernommen wurde. Bereits der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft hat in seiner Stellungnahme zum Referenten-Entwurf des Gebäudetyp-E-Gesetzes zurecht darauf hingewiesen, dass dieser Begriff weder dem BGB, noch den Landesbauordnungen bekannt sei,⁸ was die angestrebte Rechtssicherheit wiederum konterkarieren könnte. Das jetzige Vorhaben zielt vielmehr auf eine Abstufung der Aufklärungspflichten je nach Person des Vertragspartners ab, wobei die entsprechenden Kategorien des Unternehmers und des Verbrauchers rechtssicherer zu handhaben sein dürften.
Neue Rolle des Architekten als „Standardabweichungsberater“ – Auswirkungen auf die besonderen Bedingungen und Risikobeschreibungen für Architekten?
Beleuchtet man abschließend die deckungsrechtlichen Aspekte der anvisierten Änderung des Gebäudetyp-E-Vertrags, so dürften sich mangels grundlegender Änderung des Werk- und Bauvertragsrecht die hieraus ergebenden haftungsrechtlichen Konstellationen weiterhin in die für die Bedingungswerke maßgeblichen Planungs- und Ausführungsfehler unterteilen lassen. Da Planer und Architekten im Rahmen des Gebäudetyp-E-Vertrags im Hinblick auf die Beratung bei der Standardabweichung eine noch stärkere beratende Funktion übernehmen, wird es wichtig sein, dass diese Beratung entsprechend dokumentiert wird, sodass die Versicherer erwägen könnten, entsprechende Obliegenheiten zu vereinbaren, damit verhaltenssteuernd auf die Versicherungsnehmer eingewirkt wird.
Da der Gesetzgeber mit dem Gebäudetyp E aber den Pflichtenkatalog für Planer teilweise reduziert, sind die verbleibenden Pflichten als besonders wichtig anzusehen. Dies legt nahe, dass es sich hierbei um Primitiv- und Elementarwissen handelt, sodass bereits der objektive Verstoß hiergegen den Schluss auf ein wissentliches Handeln handelt zulässt, was für den Ausschluss der bewussten Pflichtwidrigkeit relevant ist.
Fazit – Auswirkung auf die Praxis noch ungewiss
Es wird sich zeigen, ob der bisherige Haftungsmaßstab der allgemein anerkannten Regeln der Technik aufgrund seiner vergleichsweise hohen Objektivierbarkeit ein höheres Maß an Rechtssicherheit gewährleistet. Die vorgesehene Abweichungsmöglichkeit könnte zu stärker einzelfallbezogenen Bewertungen, einer Verlagerung zu Diskussionen über die erfolgte Aufklärung und insgesamt größerer prozessualer Unsicherheit führen. Diese Faktoren könnten ihrerseits erhöhte Abwehrkosten auf Seiten der Versicherer verursachen. Wie sich dies tatsächlich in der Praxis auswirken wird, bleibt jedoch abzuwarten.
[1] Bt.-Drs. 20/13959, Seiten 1, 10, abrufbar unter: https://dserver.bundestag.de/btd/20/139/2013959.pdf (zuletzt abgerufen am 13.03.2026).
[2] Bt.-Drs. 20/13959, Seite 2.
[3] Gebäudetyp-E Gemeinsame Eckpunkte des BMJV und BMWSB vom 20.11.2025, abrufbar unter https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/downloads/DE/veroeffentlichungen/bauen/gebaeudetyp-e-pm.pdf?__blob=publicationFile&v=2 (zuletzt abgerufen am 13.03.2026)
[4] Bt.-Drs. 20/13959, Seite 2.
[5] Bt.-Drs. 20/13959, Seite 2.
[6] Gebäudetyp-E Gemeinsame Eckpunkte des BMJV und BMWSB vom 20.11.2025, Seite 4.
[7] Gebäudetyp-E Gemeinsame Eckpunkte des BMJV und BMWSB vom 20.11.2025, Seiten 4 f.
[8] GDV-Stellungnahme vom 30.08.2024, Seite 6, abrufbar unter: https://www.gdv.de/resource/blob/181934/3164155bb9f484093d8d9296052bdd70/stn-erleichterung-gebaeudebau-data.pdf (zuletzt abgerufen: 13.03.2026).
