Der Referentenentwurf zum Gebäudetyp E: Neue Spielräume – wer haftet für einen fehlenden Hinweis?
Mit dem Referentenentwurf vom 26.10.2026 wird das Vorhaben Gebäudetyp E nun etwas konkreter. Nach dem Eckpunktepapier vom November 2025 soll nun ein optionaler gesetzlicher Basisstandard im Bauvertragsrecht verankert werden (§ 650a Abs. 2 BGB-E). Ziel ist es, einfacheres und kostengünstigeres Bauen zu ermöglichen, ohne dass Abweichungen von bisher üblichen Qualitäts- und Komfortstandards zwangsläufig zu rechtlichen Unsicherheiten führen.¹ Stakeholder haben nun bis zum 09.11.2026 Zeit, ihre Stellungnahmen beim BMJV einzureichen. In Kraft treten könnte das Gesetz Mitte 2027.
Gebäudetyp E: Kernpunkte des Referentenentwurfs
Soweit die Technischen Baubestimmungen der Länder Anforderungen an die Beschaffenheit eines Gebäudes stellen, soll deren Einhaltung grundsätzlich für die Mangelfreiheit genügen (§ 650a Abs. 3 BGB-E). In den übrigen Bereichen bleibt es hingegen beim üblichen Qualitätsstandard. Von diesem soll künftig jedoch unter erleichterten Voraussetzungen abgewichen werden können (§ 650a Abs. 4 BGB-E). Hat der Unternehmer den Besteller vor Vertragsschluss in Textform deutlich auf diese Abweichung hingewiesen, kann der Besteller diesem eine unzureichende Kenntnis von der Abweichung nicht entgegenhalten. Dieser ist deutlich, wenn er hervorgehoben ist und ein „durchschnittlich informierter Besteller“ dem Hinweis entnehmen kann, welche Beschaffenheitsmerkmale den für vergleichbare Gebäudetypen üblichen Qualitätsstandard unterschreiten.
§ 650a Abs. 4 Satz 3 BGB-E soll dabei nach der Gesetzesbegründung ausdrücklich keine eigenständige, zusätzliche Hinweispflicht des Unternehmers begründen.² Vielmehr knüpft die Regelung an die bisherige Rechtsprechung zu abweichenden Beschaffenheitsvereinbarungen an. Ein ausdrücklicher Hinweis ist danach nur erforderlich, wenn der Besteller diesen benötigt, um die für seine rechtsgeschäftliche Zustimmung erforderliche Kenntnis von der Abweichung zu erlangen. Ein Hinweis kann nach den Regierungsentwurf zukünftig sogar ganz unterbleiben, wenn der Besteller oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben gemacht hat (§ 650a Abs. 5 Nr. 1 BGB-E) oder der Besteller die Abweichung bei der gebotenen Sorgfalt selbst erkennen konnte (§ 650a Abs. 5 Nr. 2 BGB-E).
Neue Risiken für den vom Besteller beauftragen Planer?
Gerade die Einschaltung eines Architekten durch den Besteller wirft dabei Fragen auf: Zwar gibt der Gesetzesentwurf keine Auskunft dazu, wer der vom Besteller Beauftragte im Sinne des § 650a Abs. 5 Nr. 1 BGB-E sein kann. Es ist jedoch davon auszugehen, dass hierbei insbesondere ein (General-/Fach-)Planer in Betracht kommt, sofern dieser die wesentlichen Planungsvorgaben selbst erstellt hat. Welche Planungsvorgaben wesentlich sind und welche nur unwesentlich, werden die Gerichte sicherlich zukünftig klären müssen. Wesentliche Planungsvorgaben dürften aber zumindest diejenigen sein, die für die konkrete Beschaffenheitsabweichung maßgeblich sind. Denn nur in diesem Fall soll ein Hinweis auf die Abweichung nach § 650a Abs. 4 BGB-E nicht erforderlich sein, da der Gesetzgeber offenbar unterstellt, dass der Besteller dann Kenntnis von der Abweichung hat oder haben müsste.³
Kenntnis von wesentlichen Planungsvorgaben als Maßstab?
Fraglich ist, ob der entsprechende Planer die konkrete Abweichung vom üblichen Standard seinerseits als solche erkannt haben muss. Andernfalls wäre sachlich kaum zu rechtfertigen, dass sich der Unternehmer von seiner Hinweispflicht im Sinne des § 650a Abs. 4 BGB-E entlasten kann, obwohl möglicherweise weder der Planer noch der Besteller die Abweichung erkannt haben.
Daran anknüpfend stellt sich die Frage, ob eine etwaige Kenntnis des Planers dem Besteller überhaupt zugerechnet werden kann. Eine solche Wissenszurechnung folgt jedenfalls nicht allein aus dem Umstand, dass der Besteller den Planer mit der Planung beauftragt hat. Vielmehr wäre zu untersuchen, ob und unter welchen Voraussetzungen die Voraussetzungen einer Wissenszurechnung, insbesondere nach den allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen, erfüllt sind. Andernfalls würde die Einschaltung eines Planers dazu führen, dass dem Besteller eine Kenntnis zugerechnet wird, die er tatsächlich nicht besitzt und die möglicherweise auch der Planer nicht hatte. Dies könnte den Anwendungsbereich der Ausnahme nach § 650a Abs. 5 Nr. 1 BGB-E über ihren erkennbaren Zweck hinaus erweitern.
Informationsverschiebung von Bauunternehmer auf Planer
Daran anknüpfend stellt sich auch die Frage, welche Informations- und Beratungspflichten den Architekten seinerseits gegenüber dem Bauherrn treffen. Dieser kann selbst einen Gebäudetyp-E-Vertrag mit dem Bauherrn vereinbaren (§ 650q BGB-E). Ein Gleichlauf von Planer- und Bauunternehmerwerkvertrag auf Grundlage eines Gebäudetyp E-Vertrags erscheint aber nicht erforderlich.⁴ Dies kann zu einer erheblichen Informationsverschiebung auf den Architekten führen, wenn der Bauunternehmer nicht auf die Abweichung nach § 650 Abs. 4 BGB-E hinweisen muss, der Architekt diesen Hinweis aber mangels Gebäudetyp E-Vertrags aufgrund seiner allgemeinen Aufklärungs- und Beratungspflicht schuldet.
Auch der Bestellermaßstab wirft Fragen auf
Der Maßstab eines „durchschnittlich informierten Besteller“ ist zunächst unbestimmt, soll indes der Maßstab dafür sein, ob der Hinweis die Abweichung deutlich macht oder nicht.⁵ Das wirft die Frage auf: Was kann von einem durchschnittlich informierten Besteller erwartet werden? Und was ist, wenn es mehrere Besteller wie etwa eine Bauherrengemeinschaft gibt? Auf wessen Wissen kommt es an?
Die Gesetzesbegründung stellt lediglich klar, dass diese Kriterien objektiv zu bestimmen sind und nur ein Besteller, der über besondere technische Fachkunde gerade in Bezug auf das betroffene Beschaffenheitsmerkmal verfügt, nicht auf die Abweichung hingewiesen werden muss.⁶ Ob beim zu betrachtenden Durchschnitt der Besteller zumindest zwischen Verbrauchern und Unternehmern differenziert wird, bleibt abzuwarten. Außerdem könnte man erwägen, dass Sonderwissen eines besonders gut informierten Bestellers, der z.B. schon vergleichbare Bauvorhaben umgesetzt hat, trotzdem zu berücksichtigen ist. Das könnte vor allem bei Wohnungsbau- und Projektgesellschaften relevant werden.
Bei technisch anspruchsvollen Beschaffenheitsmerkmalen wird die Ausnahme nach § 650a Abs. 5 Nr. 2 BGB-E gegenüber einem durchschnittlich informierten Besteller regelmäßig wohl nicht greifen. Denn von einem Bauherrn ohne entsprechende Fachkunde kann kaum erwartet werden, dass er eine Unterschreitung des üblichen Qualitätsstandards eigenständig erkennt. Die Hinweispflicht des Bauunternehmers dürfte daher gerade in diesen Fällen praktisch besondere Bedeutung behalten und es im Übrigen ratsam sein, auf die Abweichung hinzuweisen, wenn die besondere Fachkunde in Bezug auf die Abweichung beim Besteller nicht objektiv erkennbar und damit belegbar ist, sollte sie in einem späteren Haftungsprozess eine Rolle spielen.
Fazit: Die Verantwortung bleibt
Die Möglichkeit, einen reduzierten Qualitätsstandard zu vereinbaren, führt nicht zwangsläufig zu weniger Haftungsrisiken. Entscheidend wird vielmehr sein, unter welchen Voraussetzungen der Bauunternehmer nach § 650a Abs. 5 BGB-E von seiner Hinweispflicht nach Absatz 4 entlastet wird. Insbesondere die Erkennbarkeit der Abweichung durch den Besteller und die Bedeutung der vom Besteller veranlassten Planung werfen dabei neue Abgrenzungsfragen auf.
Für die Berufshaftpflichtversicherer von Architekten und Ingenieuren, aber auch für die Betriebshaftpflichtversicherer von Bauunternehmen, dürfte daher weniger die Möglichkeit der Abweichung selbst als vielmehr die Verteilung der Informations- und Beratungspflichten zwischen den Projektbeteiligten an Bedeutung gewinnen. Ob der Gebäudetyp E damit tatsächlich (auch) zu einer Verringerung der Haftungsrisiken führt oder diese lediglich zwischen Bauherrn, Planern und Bauunternehmen neu verteilt, wird sich erst in der praktischen Anwendung der Neuregelung zeigen.
- Referentenentwurf vom 26.10.2026, Seite 10.
- Referentenentwurf vom 26.10.2026, Seite 25.
- Referentenentwurf vom 26.10.2026, Seite 25.
- Referentenentwurf vom 26.10.2026, Seite 25.
- Referentenentwurf vom 26.10.2026, Seite 25.
- Referentenentwurf vom 26.10.2026, Seite 25.
