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Der Building Safety Act 2022 (BSA) war die Antwort des britischen Gesetzgebers auf den Brand des Grenfell Tower im Juni 2017. Er nimmt Bauträger, Planer und Gebäudeeigentümer in die Pflicht, stellt Wohnungsinhaber („leaseholder“) weitgehend von Sanierungskosten frei und hat auch einen eigenen Anspruch gegen Hersteller von Bauprodukten geschaffen. War dieser bislang eher eine Randnotiz, steht zu befürchten, dass das nicht länger so bleiben wird.
Am 14. Oktober 2026 hat nämlich die britische Regierung die „Building Safety (Remediation of Unsafe Cladding etc) Bill“ in das House of Commons eingebracht, zugleich ist ein erläuternder Leitfaden veröffentlicht worden. Das Gesetz schafft eine gesetzliche Pflicht zur Begutachtung und Sanierung unsicherer Außenwände, ein Register für Gebäude zwischen 11 und 18 Metern Höhe, verschärft Sanktionen – bis hin zu Freiheitsstrafen – und statuiert als ultima ratio behördliche Eingriffsinstrumente. Hersteller unsicherer Bauprodukte sollen sich an Sanierungskosten beteiligen. Das Ministry of Housing, Communities and Local Government („MHCLG“) beziffert die hierfür unter dem bislang geltenden Recht zugesagten öffentlichen Mittel auf GBP 5,15 Mrd. und den Beitrag der Projektentwickler auf GBP 4,2 Mrd.
Für deutsche Unternehmen, die Dämmstoffe, Fassadenplatten oder sonstige Komponenten in das Vereinigte Königreich geliefert haben, und insbesondere für ihre Produkthaftpflichtversicherer, lohnt daher ein genauer Blick auf das neue Recht. Die Bill steht erst am Anfang des parlamentarischen Verfahrens; Sie muss sowohl das Verfahren im House of Commons als auch anschließend im House of Lords durchlaufen, bevor sie mit dem Royal Assent Gesetz wird. Bis dahin sind Änderungen möglich.
1. Section 149 BSA: die geltende Rechtslage
Section 149 BSA gewährt einen Schadensersatzanspruch gegen Hersteller von Fassadenprodukten. Anspruchsberechtigt ist, wer ein Recht an einem Gebäude oder einer darin gelegenen Wohnung hat, also insbesondere Eigentümer und leaseholder. Der Anspruch setzt voraus, dass das Produkt an einer Außenwand angebracht wurde und das Gebäude oder die Wohnung infolgedessen unbewohnbar („unfit for habitation“) ist.
Hinzukommen muss einer von drei Haftungsgründen:
- der Hersteller hat irreführende Angaben zum Produkt gemacht,
- das Produkt entsprach nicht den regulatorischen Anforderungen an Bauprodukte oder
- es war seiner Beschaffenheit nach mangelhaft („inherently defective“).
Gerade dieser Umstand muss die Unbewohnbarkeit verursacht oder zu ihr beigetragen haben. Die Vorschrift wirkt – und das begegnet ganz erheblichen Bedenken nach deutschem Recht – sogar in in der Vergangenheit bereits abgeschlossene Sachverhalte zurück:
Praktische Bedeutung hat die Vorschrift bislang offenbar kaum erlangt. Das MHCLG hält in seinem Leitfaden zur Bill („Guide to the Building Safety (Remediation of Unsafe Cladding etc) Bill“) nämlich selbst fest, dass Section 149 nicht wie beabsichtigt funktioniert habe: Es seien nur sehr wenige Klagen erhoben worden, und die Beteiligten beschrieben das Regime als komplex, schwer beweisbar und in der Praxis leicht zu umgehen. Als Gründe nennt der Leitfaden die schwierige Haftungszuordnung, wenn mehrere Produkte zusammenwirken, die Möglichkeit der Hersteller, auf die Einhaltung technischer Vorgaben zu verweisen (ob dieser Einwand tatsächlich unbotmäßig ist?), und das Fehlen eines direkten Anspruchs für Bauträger, die Sanierungen finanziert haben.
2. Was das Gesetz ändern soll
Die nun im Verfahren befindliche Gesetzesänderung setzt an diesen drei Merkmalen an. Erstens soll es künftig darauf ankommen, ob ein Produkt „unsafe“ war oder ob irreführendes Verhalten („misleading conduct“) vorlag – nicht mehr auf die Frage, ob ein Produkt mangelhaft war oder nicht und ob technische Normen erfüllt waren. Zweitens soll für die Kausalität genügen, dass das Produkt einen mehr als nur unerheblichen Beitrag („more than a trivial contribution“) dazu geleistet hat, dass das Gebäude unsicher ist (was auch immer „more than trivial“ sein mag). Drittens sollen auch Bauträger und andere, die Sanierungen finanziert haben, unmittelbar gegen Hersteller vorgehen können. Daneben sollen Gerichte Unternehmen zur Herausgabe produktbezogener Informationen verpflichten können. Die Neuregelung soll im gesamten Vereinigten Königreich (wobei es in Schottland und Wales eigenständige Regelungen gibt) gelten und nicht nur neue, sondern auch bereits anhängige Verfahren erfassen – innerhalb einer 30-jährigen (und eben zurückwirkenden) Verjährungsfrist.
Außerdem will das neue Recht klarstellen, dass Gerichte auch bei Ansprüchen aus Section 149 sog. Building Liability Orders erlassen können. Das ist kein neues Instrument, kann gemäß Sections 130 ff. BSA der High Court doch schon heute anordnen, dass bestimmte Verbindlichkeiten einer Gesellschaft auch von verbundenen Gesellschaften („associated bodies corporate“) zu tragen sind, soweit dies „just and equitable“ ist – dem deutschen Juristen fällt indes schwer, unter ein Merkmal wie „just“ zu subsumieren, erscheint das doch eher als inhärentes Ziel des Rechts insgesamt und wirkt schon deshalb als tatbestandliches Merkmal, an das Rechtsfolgen geknüpft werden sollen, konturlos. Ausdrücklich erfasst sein sollen jedenfalls Verbindlichkeiten aus dem Defective Premises Act 1972 und aus Section 38 Building Act 1984 sowie Verbindlichkeiten, die sonst auf einem Gebäudesicherheitsrisiko („building safety risk“) beruhen. Hintergrund war vor allem die Praxis von Bauträgern, Projekte über vermögenslose Projektgesellschaften abzuwickeln. Ob auch die Herstellerhaftung aus Section 149 diesem Instrument unterliegt, war im Gesetz bislang nicht ausdrücklich geregelt; die Gesetzesänderung soll dies nun bestätigen. Neben der liefernden Gesellschaft können damit auch Mutter- oder Schwestergesellschaften haften – gegebenenfalls auch solche mit Sitz in Deutschland.
3. Weite Haftung, wenig Kontur
Aus Sicht des deutschen Juristen, wie gesagt, ist auffällig, wie konturlos die neuen Tatbestandsmerkmale sind, was sich im Gesetzgebungsverfahren aber noch ändern mag. Was etwa „unsafe“ ist, bemisst sich nicht an einem festen technischen Maßstab, sondern – rückblickend – an einem Sicherheitsverständnis, das sich seit Grenfell erheblich verschoben hat. Ein „mehr als trivialer“ Beitrag erscheint als denkbar niedrige Schwelle, die bei mehrschichtigen Fassadensystemen vermutlich nahezu jeder Zulieferer überschreitet. „Misleading conduct“ ist weit genug, um Datenblätter, Prüfzeugnisse und Werbeunterlagen vergangener Jahrzehnte einzubeziehen. Wie diese Begriffe auszulegen sind, werden – wie so gesagt wird, wenn dem Gesetzgeber keine bessere Begründung einfällt, wenn er konturlose und absurd weite Begrifflichkeiten verwendet – „die Gerichte klären“. Dass die sich sodann gern darauf berufen, dass der Gesetzgeber ja offenkundig eine „weite Auslegung“ gewünscht hat, liegt in der Natur der Sache, macht es indes nicht überzeugender.
Der Gesetzgeber betont dennoch, eine „automatische Haftung“ entstehe nicht; jeder Anspruch müsse vor Gericht bewiesen werden. Das erscheint allerdings nach Augenwischerei: Je offener der Tatbestand, je geringer die tatbestandlichen Voraussetzungen, desto einfacher ist eine Haftung durchzusetzen – und desto schlechter lässt sich das Risiko kalkulieren. Wird noch diese Haftung auf „verbundene Gesellschaften“ erstreckt, wird auch der Kreis der Haftenden unscharf.
4. Die Perspektive des deutschen Produkthaftpflichtversicherers
Ist eine solche Haftung versichert? Vielfach wohl ja. Section 149 begründet einen Schadensersatzanspruch aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts; eine vertragliche Beziehung zum Anspruchsteller ist nicht erforderlich. Gewährt der Betriebs- und Produkthaftpflichtversicherer – wie marktüblich – weltweite Deckung –, die praktisch durchweg auch das Vereinigte Königreich einschließt, oder sind Exporte dorthin ausdrücklich eingeschlossen, liegt das Risiko grundsätzlich im Deckungsbereich. Die Versicherer mögen darüber nachdenken, wie schon für US- und Kanada-Risiken absolut üblich, Sonderregelungen auch für das Vereinigte Königreich zu treffen.
Allerdings sind Sanierungskosten an einer Fassade, die keine Beeinträchtigung erlitten hat, die rechtfertigte, einen Sachschaden anzunehmen, nicht ohne Weiteres gedeckt. Relevant werden daher die Bausteine der erweiterten Produkthaftpflichtversicherung, insbesondere die Aus- und Einbaukostendeckungen mit ihren Sublimits, daneben natürlich Serienschadenklauseln. (und danach vielleicht sogar die Regeln des VVG a.F.) Eine eigene Frage ist, ob verbundene Gesellschaften, die über eine Building Liability Order in Anspruch genommen werden, als Mitversicherte gedeckt sind und ob es sich bei ihrer Haftung überhaupt um eine eigene Haftpflicht handelt.
Unabhängig davon gilt: Wer weltweit zeichnet, hat sich dieses Risiko in seinen Grundzügen ins Haus geholt, ohne es bei der Prämienkalkulation gekannt zu haben.
5. Altsachverhalte
Besonders heikel ist die zeitliche Dimension. Die neuen Regeln sollen innerhalb eines 30-Jahres-Zeitraums gelten und können so nicht nur laufende, sondern – man kann es nicht oft genug erwähnen – bereits in der Vergangenheit abgeschlossene Sachverhalte erfassen. Betroffen sind damit Produkte, die vor Jahrzehnten geliefert und verbaut wurden – Sachverhalte, die für Hersteller und Versicherer längst abgeschlossen sind, für die es (selbst wenn alle Aufbewahrungspflichten ordnungsgemäß erfüllt worden sind) ggfs. keine ausreichenden Unterlagen mehr gibt. Je nach Definition des Versicherungsfalls können Versicherungsjahre betroffen sein, die Jahrzehnte zurückliegen – das ist long tail at its worst.
6. Vollstreckung in Deutschland: ordre public, Verfassung, Trennungsprinzip
Damit stellt sich die Frage, ob ein auf die neuen Regeln gestütztes englisches Urteil in Deutschland vollstreckt werden kann. Seit dem Brexit gilt die Brüssel Ia-VO im Verhältnis zum Vereinigten Königreich nicht mehr. Maßgeblich ist damit das autonome Recht: Die Vollstreckung setzt ein Vollstreckungsurteil nach § 722 ZPO voraus. Dieses ist nach § 723 ZPO ohne Prüfung der Gesetzmäßigkeit der Entscheidung zu erlassen, aber zu versagen, wenn die Anerkennung nach § 328 ZPO ausgeschlossen ist. Im Mittelpunkt wird dabei der Vorbehalt des ordre public (§ 328 Abs. 1 Nr. 4 ZPO) stehen: Die Anerkennung eines Urteils scheidet aus, wenn sie zu einem Ergebnis führt, das mit wesentlichen Grundsätzen des deutschen Rechts offensichtlich unvereinbar ist, insbesondere mit den Grundrechten.
Hier liegen mehrere Einwände nahe. Wenn verschärfte Haftungsmaßstäbe für längst abgeschlossene Sachverhalte eingeführt werden, liegt der Gedanke nahe, dass das eine echte Rückwirkung ist, die Rechtsstaatsprinzip und der Grundsatz des Vertrauensschutzes (Art. 20 Abs. 3 GG) grundsätzlich verbieten. Wenn dann noch eine Haftung schon für bloß „nicht triviale“ Beiträge, womöglich auf die gesamten Sanierungskosten angeordnet wird, wird der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verletzt.
Hinzu kommt das gesellschaftsrechtliche Trennungsprinzip. Nach deutschem Recht haftet für Verbindlichkeiten einer Kapitalgesellschaft grundsätzlich nur deren Gesellschaftsvermögen (§ 13 Abs. 2 GmbHG, § 1 Abs. 1 S. 2 AktG); eine Durchgriffshaftung auf Gesellschafter oder Schwestergesellschaften kommt nur in eng begrenzten Ausnahmefällen in Betracht, etwa bei einem existenzvernichtenden Eingriff. Es fällt schwer, zu sehen, wie eine Erstreckung der Haftung auf verbundene Gesellschaften allein nach Billigkeit damit vereinbar sein soll.
Die Hürde bleibt gleichwohl hoch. Der BGH legt den ordre public eng aus; eine bloße Abweichung vom deutschen Recht genügt nicht, eine inhaltliche Überprüfung des (britischen) Urteils findet nicht statt – man wird aber erwarten dürfen, dass bei Verletzungen von auf das Zivilrecht ausstrahlenden Verfassungsprinzipien die deutschen Gerichte eingreifen – wenn der ordre public nicht hier verletzt sein soll, wo dann?
7. Fazit
Das Gesetz ist erst vor wenigen Tagen, am 14. Oktober 2026, eingebracht worden; das Gesetzgebungsverfahren in beiden Kammern harrt also seiner Durchführung, und Details können sich natürlich noch ändern. Die Richtung ist aber klar: die britische Regierung will die Hersteller in die Finanzierung der Fassadensanierung einbeziehen – mit weiten Tatbeständen, erweitertem Kreis der Anspruchsberechtigten und Haftenden und Wirkung für die Vergangenheit.
Dabei heiligt der Zweck aber nicht jedes Mittel – und dieses ungute Gefühl bleibt.
Deutsche Produkthaftpflichtversicherer sollten ihr UK-Exposure in laufenden (und abgelaufenen) Verträgen identifizieren, Auslandsdeckung, Vermögensschadenbausteine und die Mitversicherung von Konzerngesellschaften überprüfen und Einwände gegen die Vollstreckung frühzeitig strukturieren.
Ob diese tragen, werden am Ende deutsche Gerichte entscheiden – und bleibt zu hoffen, dass diese sich ihrer Verantwortung bewusst sind und der späten Vergesellschaftung der Kosten Jahrzehnte alter Fehler einen Riegel vorschieben.
The Building Safety Act 2022 (BSA) was the UK legislature’s response to the Grenfell Tower fire in June 2017. It places obligations on developers, designers and building owners, largely exempts flat owners (“leaseholders”) from remediation costs, and also created a standalone claim against manufacturers of construction products. Hitherto something of a footnote, that claim may no longer remain so.
On 14 October 2026, the UK government introduced the “Building Safety (Remediation of Unsafe Cladding etc) Bill” ("Bill") in the House of Commons; the government also published an explanatory guide. The Bill creates a statutory duty to assess and remediate unsafe external walls, a register for buildings between 11 and 18 metres in height, tougher sanctions—even including prison sentences—and, as a last resort, powers of intervention for the authorities. Manufacturers of unsafe construction products are expected to contribute to remediation costs. The Ministry of Housing, Communities and Local Government (“MHCLG”) puts the public funds committed for this purpose under the law currently in force at GBP 5.15 billion and developers’ contribution at GBP 4.2 billion.
The new law therefore warrants close attention from German companies that have supplied insulation materials, façade panels or other components to the United Kingdom, and especially from their product liability insurers. The Bill is only at the beginning of the parliamentary process; it must pass through both the House of Commons and, subsequently, the House of Lords before becoming law upon Royal Assent. Amendments remain possible until then.
1. Section 149 BSA: the law as it stands
Section 149 BSA grants a claim for damages against manufacturers of façade products. Anyone with a right in a building or a dwelling within it is entitled to bring a claim, including in particular owners and leaseholders. The claim requires that the product was installed on an external wall and that, as a result, the building or dwelling is “unfit for habitation.”
One of three grounds of liability must also be established:
- The manufacturer made misleading statements about the product,
- the product did not comply with regulatory requirements for construction products, or
- it was inherently defective.
That very circumstance must have caused or contributed to the building’s unfitness for habitation. The provision—even though this raises very serious concerns under German law—even applies retrospectively to situations that had already been concluded in the past:
The provision has apparently had little practical significance to date. In its guide to the Bill (“Guide to the Building Safety (Remediation of Unsafe Cladding etc) Bill”), the MHCLG itself notes that Section 149 has not worked as intended: very few claims have been brought, and those involved describe the regime as complex, difficult to prove and easy to circumvent in practice. The guide cites the difficulty of allocating liability where several products interact, manufacturers’ ability to point to compliance with technical requirements (is that objection really improper?), and the absence of a direct claim for developers who have funded remediation works.
2. What the legislation is intended to change
The legislative amendment now making its way through Parliament addresses these three elements. First, the question in future is to be whether a product was “unsafe” or whether there was “misleading conduct”—not whether the product was defective or whether it complied with technical standards. Second, causation is to be established if the product made more than a trivial contribution to the building being unsafe (whatever “more than trivial” may mean). Third, developers and others who have funded remediation are also to be able to bring claims directly against manufacturers. Courts may also order companies to disclose product-related information. The new rules are intended to apply throughout the United Kingdom (despite Scotland and Wales having different versions of the BSA) and to cover not only new proceedings but also proceedings already pending—within a 30-year limitation period (and thus with retrospective effect).
The new law is also intended to clarify that courts may issue so-called Building Liability Orders in respect of claims under Section 149. This is not a new instrument: under Sections 130 et seq. BSA, the High Court can already order that certain liabilities of a company are also to be borne by affiliated companies (“associated bodies corporate”), where this is “just and equitable.” Yet German lawyers may find it difficult to apply a criterion such as “just”: it seems more like an inherent objective of law as a whole and, for that very reason, lacks clear contours as a statutory element to which legal consequences are attached. Liabilities under the Defective Premises Act 1972 and Section 38 of the Building Act 1984 are expressly included, as are liabilities otherwise based on a “building safety risk.” The background was above all the practice of developers using assetless project companies to carry out projects. The existing Act had not expressly specified whether manufacturer liability under Section 149 was also subject to this instrument; the amendment is now intended to confirm that it is. Alongside the supplying company, parent or sister companies may therefore also be liable—including, potentially, companies based in Germany.
3. Broad liability, few clear contours
From the perspective of a German lawyer, as noted, what stands out is the lack of definitions the new Bill has. This may be worked out as it progresses through the UK Parliament. For example, whether something is “unsafe” is not measured against a fixed technical standard but, looking back, against a conception of safety that has shifted considerably since Grenfell. A “more than trivial” contribution appears to set an exceptionally low threshold, one that almost every supplier in a multi-layered façade system is likely to cross. “Misleading conduct” is broad enough to encompass data sheets, test certificates and marketing materials from decades ago. As the familiar phrase goes—when lawmakers have no better justification for using amorphous and absurdly broad terms—courts will interpret these concepts. That courts then readily rely on the legislature having plainly intended a “broad interpretation” is in the nature of things, but hardly makes it more convincing.
The legislature nevertheless stresses that no “automatic liability” arises; every claim must be proved in court. That, however, sounds like mere window-dressing: the more open-ended the statutory definition and the lower the statutory thresholds, the easier it is to establish liability—and the harder the risk becomes to assess. If the law also extends this liability to “associated companies,” the circle of potential defendants becomes just as unclear.
4. The German product liability insurer’s perspective
Is this liability insured? In many cases, probably yes. Section 149 gives rise to a claim for damages based on statutory liability provisions of a private-law nature; no contractual relationship with the claimant is required. If a commercial and product liability insurer provides worldwide cover—as is customary in the market—and that cover almost invariably includes the United Kingdom, or if exports there are expressly included, the risk generally falls within the scope of cover. Insurers may wish to consider adopting special provisions for UK risks, as is already entirely common for US and Canadian risks.
However, remediation costs for a façade that has suffered no damage warranting a finding of property damage are not necessarily covered. The relevant extensions to product liability cover therefore include, in particular, removal and reinstallation cost cover and its sublimits, as well as, of course, series loss clauses (and perhaps even the rules of the former version of the German Insurance Contract Act (VVG).) A separate question is whether affiliated companies sued under a Building Liability Order are covered as co-insureds, and whether their liability is their own liability at all.
Regardless, anyone underwriting worldwide cover has, in principle, taken this risk onto their books without knowing about it when calculating the premium.
5. Legacy cases
The temporal dimension is particularly sensitive. The new rules are intended to apply over a 30-year period and may therefore cover not only ongoing situations but—one cannot stress this often enough—situations already concluded in the past. Manufacturers supplied and installed the affected products decades ago: these are matters long closed for manufacturers and insurers, and adequate records may no longer exist (even if all retention obligations were duly fulfilled). Depending on the definition of the insured event, policy years dating back decades may be affected—this is long-tail exposure at its worst.
6. Enforcement in Germany: ordre public, constitutional principles and corporate separateness
This raises the question whether an English judgment based on the new rules can be enforced in Germany. Since Brexit, the Brussels Ia Regulation no longer applies between the United Kingdom and Germany. German autonomous law therefore governs: enforcement requires a declaration of enforceability under Section 722 ZPO. Section 723 ZPO requires the court to issue it without reviewing the legality of the decision, but to refuse it if recognition is precluded under Section 328 ZPO. The focus will be the ordre public reservation (Section 328(1) no. 4 ZPO): a judgment may not be recognised if recognition would produce a result manifestly incompatible with fundamental principles of German law, in particular with fundamental rights.
Several objections suggest themselves. If the legislature applies stricter liability standards to situations long since concluded, the question arises whether this constitutes genuine retroactivity, which the rule-of-law principle and the principle of legitimate expectations (Article 20(3) of the Basic Law) generally prohibit. If courts then impose liability even for merely “non-trivial” contributions, potentially for all remediation costs, they violate the principle of proportionality.
The principle of corporate separateness is also relevant. Under German law, only a corporation’s assets are generally liable for its obligations (Section 13(2) GmbHG; Section 1(1), second sentence, AktG); shareholders or sister companies can be held liable only in narrowly limited exceptional cases, for example in cases of an existence-destroying intervention. It is difficult to see how extending liability to affiliated companies solely on grounds of fairness could be compatible with that principle.
The hurdle nevertheless remains high. The Federal Court of Justice (BGH) construes ordre public narrowly; a mere divergence from German law is not enough, and courts do not review the substance of the (British) judgment. One may nevertheless expect German courts to intervene where constitutional principles that inform civil law are violated—if ordre public is not violated here, where is it?
7. Conclusion
Parliament introduced the Bill only a few days ago, on 14 October 2026; the legislative process in both Houses remains to be completed, and details may of course still change. The direction, however, is clear: the UK Government wants manufacturers to contribute to the cost of façade remediation—with broad statutory tests, an expanded circle of eligible claimants and liable parties, and retrospective effect.
But the end does not justify every means—and that uneasy feeling remains.
German product liability insurers should identify their UK exposure under current (and expired) policies, review territorial cover, financial loss extensions and the coverage of group companies, and structure objections to enforcement at an early stage.
German courts will ultimately decide whether these objections succeed—and we can only hope that they will be conscious of their responsibility and draw a line at the belated socialisation of the costs of mistakes made decades ago.
