1. Ob der Immobilienverwalter ohne ausdrückliche Vereinbarung verpflichtet ist, vor der Vermietung Bonitätsauskünfte (Schufa o.ä.) einzuholen, bleibt offen.
2. Der Immobilienverwalter haftet nicht für Verbindlichkeiten (Mietzinsen, Beschädigungen etc.) ehemaliger Mieter, an die er ohne vorherige Einholung einer Bonitätsauskunft vermietet hat, wenn nicht belegt ist, dass die Forderungen uneinbringlich sind.
3. Ein nicht wahrgenommener Termin des Schuldners zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung genügt für diesen Nachweis nicht; es bedarf des Antrags auf Haftbefehl zur zwangsweisen Abgabe der strafbewehrten eidesstattlichen Versicherung.
Anmerkung
Der Immobilienverwalter hatte eine Wohnung an einen Mieter vermietet, zu dem er – was streitig war, da er keinen Beleg hierfür hatte vorlegen können – zuvor keine Bonitätsauskunft eingeholt hatte. Im Laufe des Mietverhältnisses liefen Mietschulden auf, die zwar tituliert wurden, aber nicht hatten vollstreckt werden können. Der Vermieter hatte zwar die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung beantragt, der Mieter war zu dem Termin aber nicht erschienen. Einen Antrag auf Erlass eines Haftbefehls hatte der Vermieter nicht gestellt.
1. Ob der Immobilien- oder Hausverwalter ohne entsprechende Weisung oder Vereinbarung von sich aus grundsätzlich verpflichtet ist, für Mietinteressenten vor Mietvertragsabschluss Bonitätsauskünfte einer anerkannten Auskunftei wie Schufa oder Creditreform einzuholen, wird nicht einheitlich beantwortet. Während beispielsweise das OLG Düsseldorf (Urteil vom 14.3.2013 – I-12 U 55/12 - BeckRS 2013, 5521) die Einholung einer Schufa-Auskunft bei selbständig tätigen Mietinteressenten, die naturgemäß keine Gehaltsbescheinigung vorlegen können, für geboten hält, lässt etwa Bub die „Einholung einer Selbstauskunft nach einem mit dem Eigentümer inhaltlich abgestimmten Formular“ genügen, die nur „gegebenenfalls“ die „Einholung von weitergehenden Informationen über den Mietinteressenten“ erfordere („Die Mietverwaltung und der Mietverwaltungsvertrag“, NZM 2000, 1202, 1203).
2. Das LG konnte den Pflichtenumfang des Immobilienverwalters hier dahinstehen lassen, weil der Vermieter nicht hatte darlegen können, dass ihm durch den behaupteten Pflichtverstoß auch ein Schaden entstanden war. Für den gewissermaßen spiegelbildlichen Fall, in dem eine Forderung etwa aufgrund eines Anwaltsfehlers nicht hat tituliert werden können, ist anerkannt, dass ein Schaden voraussetzt, dass der Anspruchsteller auch darlegen kann, dass die Forderung im Falle ihrer Titulierung auch hätte durchgesetzt werden können, was insbesondere bei einem insolventen Schuldner nicht der Fall ist (vgl. BGH NJW 2007, 2485, 2488; BGH NJW 2004, 1521, 1522). Umgekehrt bedeutet dies für den vorliegenden Fall, dass der Vermieter darlegen musste, dass ihm tatsächlich ein Schaden entstanden ist, was nicht anzunehmen ist, wenn er seine Forderung zwangsweise hätte beitreiben können. Dass dies nicht der Fall war, konnte er nicht schon mit dem Umstand belegen, dass der Mieter den Termin zur Abgabe der einstweiligen Verfügung nicht wahrgenommen hatte. Erst wenn der Mieter aufgrund eines Haftbefehls die strafbewehrte eidesstattliche Versicherung abgegeben hätte, wäre von einem Schaden auszugehen.
Ansprechpartner
RA Cornelius Maria Thora, Frankfurt/M.
cornelius.thora@bld.de
Anforderungen an die Haftung des Immobilienverwalters für Mietschulden (mit BLD-Anmerkung)
LG Darmstadt, Urteil vom 16.4.2024 - 13 O 120/23 (nicht rechtskräftig)
